テレワークの普及やESG投資への対応が求められる今、施設をコストとしてではなく「経営資源」として戦略的に活用する「ファシリティマネジメント（FM）」が注目を集めています。
オフィス面積の最適化や省エネ対策、BCP（事業継続計画）の強化など、ファシリティマネジメントは企業の競争力を左右する重要な経営戦略です。
本記事では、ファシリティマネジメントの目的や仕事内容、導入メリット、具体的な活用事例などを解説します。
ファシリティマネジメント（FM）とは、土地や建物、設備といった施設を経営資源として捉え、最適化する管理手法です。
これは、単に「壊れた箇所を直す」といった従来の施設管理とは異なります。
ファシリティマネジメントの役割は、企業の生産性を引き出し、経営基盤を強固にすることにあります。
主な守備範囲は、経営戦略に基づいた「経営環境」、建物の性能を維持する「物理環境」、働く人の快適さを支える「人間環境」の3軸です。
これらを統合的にコントロールし、企業価値を最大化させるのがファシリティマネジメントの目的です。
多くの企業がファシリティマネジメントに注目している背景には、働き方が激変していることが挙げられます。
たとえば、テレワークの普及により、「そもそも広いオフィスは必要なのか？」という問いが急増しています。
また、ESG投資や脱炭素（カーボンニュートラル）への対応も重要です。
さらに、不透明な経済状況下で固定費を削り、営業利益を確保する「経営効率の追求」が求められていることも大きな要因といえます。
ファシリティマネジメントと混同されやすい言葉に「PM」や「ビル管理」がありますが、目的と視点が大きく異なります。
ファシリティマネジメントはあくまで「ユーザー（企業）側」の視点です。
経営を有利に進めるために、働く環境の生産性を最大化させることが目的です。
一方でPMは「所有者（オーナー）側」の視点であり、不動産運用としての賃料収入や資産価値の最大化を狙います。
また、ビル管理は「現場」の視点です。
設備の安全稼働や建物の維持といった、物理的なメンテナンスを担う実務領域です。
| 項目 | ファシリティマネジメント（FM） | プロパティマネジメント（PM） | ビル管理（BM） |
|---|---|---|---|
| 主な視点 | ユーザー（借主・企業） | オーナー（貸主・所有者） | 現場・技術 |
| 目的 | 経営効率・生産性の向上 | 賃料収益・資産価値の最大化 | 設備の安全維持・予防保全 |
| 主な業務 | オフィス戦略、コスト最適化 | テナント誘致、賃料交渉 | 清掃、警備、設備点検 |
FMの最終的なゴールは、単なるコストカットではありません。
ここでは、施設を通じて新しい価値を創り出すという視点が最も大切です。
建設から維持、廃棄に至るまでのライフサイクルコスト（LCC）を長期スパンで見直すことが重要です。
目先の修繕費だけでなく、光熱費や賃料、スペースの無駄を省くことで、施設コストは劇的に改善します。
定期的な資産評価を行い、不要な設備を売却したり拠点を集約したりする判断も、ファシリティマネジメントの大きな役割です。
さらに、コスト削減で浮いた資金は本業の投資へ回せるため、間接的に営業利益の向上にもつながります。
「働きやすいオフィス」は、優秀な人材の獲得や定着に直結します。
コミュニケーションを誘発するレイアウトや、集中できる個室ブースの設置など、こうした環境整備はチームの創造性を高めるトリガーになります。
社員の満足度が上がればエンゲージメントが高まり、結果として組織全体の生産性が向上します。
そのため、従業員の満足度を上げるための施策は戦略的に行うのがおすすめです。
災害時、いかに早く事業を復旧できるかは施設の堅牢性にかかっています。
予備電源の確保や耐震対策など、BCP（事業継続計画）の強化はリスク管理においては必須です。
また、省エネ設備の導入や再生可能エネルギーへの切り替えは、ESG投資を重視する市場への強いアプローチにもつながります。
物理的なセキュリティを強化し、情報漏洩や不審者の侵入を防ぐことも、企業ブランドを守る大切なファシリティマネジメント活動です。
ファシリティマネジメントの導入により、経営判断のスピードが劇的に早くなります。
保有資産がデータとして可視化されるため、「いつ、どの拠点を縮小・移転すべきか」の判断に迷いがなくなるからです。
また、総務担当者がルーチンワークから解放されるメリットも大きいです。
清掃や設備管理を外部（BPO）へ委託することで、社内のリソースをよりクリエイティブな戦略業務へとシフトできます。
さらに、「先進的な働き方」を体現するオフィス環境そのものが、企業のブランド力を高める広報ツールとしても機能することも多いです。
ファシリティマネジメントの取り組みは、「誰がどの視点に立つか」によって3つの階層に分かれます。
それぞれの階層が連動することで、初めて経営資源としての施設が機能します。
経営レベルでは、「企業のミッションをどう施設に反映させるか」を決定します。
ここでは施設を、経営を加速させる武器に変える視点が求められます。
企業の将来像を描き、中長期的な施設活用のロードマップを策定しましょう。
管理レベルの役割は、経営戦略を具体的なプロジェクトへ落とし込むことです。
個別の施設ごとに年間予算を組み、運用コストの妥当性を厳しく分析します。
「予算通りに運営できているか」「無駄な支出はないか」を常にモニタリングすることが求められます。
委託先の評価や移転プロジェクトの進捗管理も重要な業務です。
社内の各部門と調整を行い、利害を一致させながらプロジェクトを完遂させます。
日常業務レベルは、現場の安全と快適性を守る工程です。
清掃や警備、設備の点検業務を確実に遂行し、小さな不具合を逃さず報告します。
日々のメンテナンスの精度が、建物全体の寿命や資産価値を左右するといっても過言ではありません。
現場で吸い上げた「利用者の声」や「設備の異常」を管理レベルへ届けることも重要な仕事です。
この情報共有が、施設全体の継続的な改善（PDCA）を回すための貴重な一次データとなります。
ファシリティマネジメントに関わる担当者には、建築から財務、IT、人事まで多岐にわたる専門知識が求められます。
また、経営層の意図を汲み取り、現場の従業員や協力会社を巻き込むための調整能力も欠かせません。
まずは経営計画と連動した戦略を練ることから始まります。
将来的な人員増減を予測し、どれくらいのスペースが必要か、拠点をどこに置くべきかのロードマップを策定しましょう。
自社でビルを持つべきか、賃借（リース）で柔軟性を確保すべきかなど、資産の現場の分析を行いながら、最適な投資バランスを経営陣へ提案します。
日々の清掃や警備、設備の保守点検がスムーズに回るよう管理する実務です。
各委託先に対して「どの程度の品質を求めるか（SLA）」を明確にし、コストに見合ったサービスを担保できるようにします。
故障してから直すのではなく、予兆を察知して先手を打つ「予防保全」がコスト抑制においては大切です。
毎月の光熱費や水道代をモニタリングし、異常な数値があれば原因を特定して即座に対策を講じます。
オフィス移転や大規模なレイアウト変更は、ファシリティマネジメントの腕の見せ所です。
社員が業務内容に合わせて場所を選ぶ「ABW（Activity Based Working）」の導入など、新しい働き方の仕組みを設計します。
工事のスケジュール管理以外にも、発注先の選定やコスト交渉も重要なミッションです。
また、「なぜこの変更が必要なのか」を社員に説明し、スムーズに新しい環境へ移行させる「チェンジマネジメント」も欠かせない仕事です。
どのようにファシリティマネジメントを活用していけばよいのか、5つの具体的な手法と導入効果をご紹介します。
固定席を廃止し、在宅勤務を前提とした「フリーアドレス」へ移行する取り組みです。
出社率に合わせた座席数に絞ることで、オフィス面積を大幅に削減し、賃料コストをカットできます。
単に席を減らすだけでなく、集中ブースやカフェスペースを設け、業務内容に合わせて場所を選ぶ「ABW（Activity Based Working）」がおすすめです。
これにより、部署を越えた偶発的なコミュニケーションが生まれ、アイデア創出の活性化につながります。
センサーを活用して、人がいない会議室やエリアの空調・照明を自動制御する仕組みです。
ビルのエネルギー利用状況を見える化することで、無駄な稼働をリアルタイムで特定できます。
コスト削減だけでなく、企業の環境配慮姿勢を対外的に示すエビデンスとしても非常に強力です。
建物の老朽化度合いを数値化し、20〜30年先までを見据えた修繕計画を作成します。
「壊れてから高額な修理代を払う」という後手後手の管理から、計画的な「予防保全」へ転換していきましょう。
これにより、突発的な大規模修繕による予算の圧迫を防ぎ、経営を安定させることが可能です。
適切なタイミングでのメンテナンスは、結果として建物の寿命を延ばし、資産価値の維持にも役立ちます。
日常的な備品管理、受付、清掃などの実務を専門会社へ一括アウトソーシングする手法です。
総務担当者が細かなルーチンワークから解放されることで、より高度な経営戦略に関する業務に時間を割けるようになります。
専門業者のノウハウを導入することで、管理品質が向上するだけでなく、スケールメリットによるコストダウンも期待できます。
自社で人を雇い続ける固定費リスクを抑えつつ、柔軟な組織運営を実現できます。
災害発生時でも事業を止めないよう、サテライトオフィスを複数活用して拠点を分散させる取り組みです。
これにより、本社が被災しても、別の場所で業務が継続できる体制を整えられます。
非常用電源の確保や備蓄品の管理といったハード面だけでなく、避難訓練の実施などソフト面のファシリティマネジメント活動も重要です。
社員の安全を守ると同時に、何があっても止まらない企業としての信頼を勝ち取ることにつながります。
ファシリティマネジメント（FM）を成功させる鍵は、「継続的な改善サイクル」の構築です。
具体的な導入手順は、大きく分けて以下の3つのステップです。
まず、現状を正確に把握するための徹底的な調査が重要です。
各施設にかかっている賃料、光熱費、修繕費はもちろん、スペースの稼働率や清掃費まで、あらゆるデータを収集します。
建物の老朽化度合いを測る劣化診断や、従業員の満足度調査も並行して行いましょう。
数値上のコストだけでなく、ソフト面（利用者の不満や使い勝手）の可視化も重要です。
現状が見えたら、次は目指すべき「成果指標（KPI）」を定めます。
ここでは、コスト削減額やエネルギー消費量、面積効率（㎡/人）といった定量的な数値を設定しましょう。
従業員満足度のような定性的な目標も加えると、現場の理解を得やすくなります。
計画に基づき、施策を順次実行に移します。
移転、改修、管理システムの導入など、スケジュール通りに進行するプロジェクト管理が重要です。
各部門との利害調整を丁寧に行い、実行段階でのトラブルを最小限に抑えましょう。
また、施策の実施後は、必ず効果測定を行うのがおすすめです。
当初設定したKPIがどの程度達成されたか、実測値をもとに厳密に検証します。
評価結果を次の計画（Plan）へ反映し、PDCAを回し続ける体制を整えることが大切です。
ファシリティマネジメントの専門性を証明する国内唯一の公的資格が「認定ファシリティマネジャー（CFMJ）」です。
建築知識だけでなく、経営、IT、環境、財務など幅広い試験科目があり、合格率は例年40%前後（※1）となっています。
資格取得は、企業内での評価向上や、FM職としての転職において強力な武器になります。
近年、FMを経営戦略として重視する企業が増えており、専門家としての市場価値は高まり続けています。
※1 出典：公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会『認定ファシリティマネジャー(CFMJ) 資格者統計データ（受験者数・合格者数・資格登録者数）』
ファシリティマネジメントは、単なる建物の管理ではありません。
経営資源を最大限に活かし、企業の競争力を左右する「攻めの経営戦略」です。
ファシリティマネジメントを導入する際には、自社の施設コストや稼働率がブラックボックスになっていないか、可視化することから始めてみてください。
専門のサービスやアウトソーシングなども活用することもおすすめです。
